Mi köze a lakásárnak a forint árfolyamához?
Árfolyam-változás, infláció és kamatszínvonal – csak úgy röpködnek a közgazdasági kifejezések mostanában. Változik a gazdasági környezet, újra kell ismerkedni fogalmakkal, amelyek szinte kivesztek a szótárunkból. Vajon milyen hatása lesz ezek változásának a lakáspiacra?
Az elmúlt években lassan már hozzászoktunk, hogy egy euró 310 forintba kerül. A magyar fizetőeszköz árfolyama május végén aztán kitartó gyengülésbe kezdett, egy hónappal később az euró már 318 forint körül járt, majd egyre gyorsuló ütemben gyengült, átlépve a 330 forintos határt is. Július elején aztán egy kicsit visszaerősödött, most a 325 forint körüli sávban mozog. Vagyis fél év alatt majd’ 5 százalékkal gyengült a forint.
Budapesten egy jó környéken lévő, újszerű állapotú, három szobás lakás nem számít kirívóan drágának, ha 60 millió forintba kerül. Május közepén ezért a lakásért 193 ezer eurót kellett volna fizetni, míg július első napjaiban 182 ezret – a különbség 11 ezer euró, mintegy 3 és félmillió forint. A befektetési céllal lakást vásároló külföldiek ennyit spórolhattak, ha másfél hónappal később vettek lakást. Mivel a fővárosi lakásvásárlások becslések szerint közel 10 százalékában külföldiek a vevők, akadhatott pár száz vagy ezer ember, aki az árfolyam ingadozás miatt jól kereshetett.
„Az árfolyamváltozás jól jött azoknak is, akik például úgy adták bérbe az ingatlanjukat, hogy euróban kötötték ki a bérleti díjat” – mondja Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. „Ilyen bérleti szerződés szép számmal akad a felkapottabb fővárosi kerületekben, ahol sok a külföldi bérlő. A bérbeadók most több forintot kapnak kézhez pusztán az árfolyammozgás miatt.” Például egy 2500 euróért kiadott budaligeti családi ház bérlői tavasszal – átszámítva – 775 ezer forintot fizettek, most 28 ezer forinttal többet.
Azok a magyarok azonban – és ők vannak többségben –, akik nem euróban szerzik a jövedelmüket, és forintban fizetnek, eladandó vagy megvásárolandó lakásuk átértékelődéséből nem sokat éreztek. A forint árfolyamváltozása csak közvetett módon és lassan épül be a mindennapokba például az infláció révén.
Egy pénznem más pénznemhez viszonyított értékvesztése – a közgazdasági tankönyvek szerint – előbb-utóbb a jegybanki alapkamat emelkedését vonja maga után, az importáruk révén pedig az árszínvonalat is növeli. Ilyen gazdasági helyzetekben előkerül az ősrégi tapasztalat: a legbiztosabb befektetés az ingatlan. Annál is inkább, mert semmi jel nem utal arra, hogy a magyarországi ingatlanok értéke csökkenne – éppen ellenkezőleg, továbbra is áremelkedéssel lehet számolni, ha hosszabb távon lassuló ütemben is.
Ráadásul ma még igen kedvező fix kamatozású hiteleket is fel lehet venni – kezdetben ezek drágábbak is lehetnek, 5-10 éves távlatban azonban bizonyosan megéri ezeket választani. Nem kell nagyon bonyolult műveleteket elvégezni ahhoz, hogy lássuk: egy most megvásárolt lakás bérbeadása – bár kétségkívül igényel némi munkát, figyelmet, utánajárást – éves szinten még mindig 5-6 százalékos tiszta bérleti hozamot eredményezhet. (Úgy számítjuk a hozamot, hogy az már tartalmazza a kezdeti költségeket, az adózást és a lakás állagának romlását, de nem veszi figyelembe az esetleges árváltozásából eredő értékkülönbözetet.) Ameddig tehát a pénzpiaci kamatok nem fogják biztosítani az évi 4-5 százalékos hozamot, addig mindenképpen megéri bérbeadás céljából vásárolni egy ingatlant, amely ráadásul biztosan meg is tartja, esetleg még növeli is az értékét.
Nyitókép: Pixabay
