Erzsébetvárosi lakáspiac – mégis marad a bulinegyed

Ritmus.hu   •   2018. február 23. péntek 16:00

Nem volt érvényes a népszavazás a VII. kerületben arról, hogy „bezárjanak-e” éjfélkor a bulinegyedként elhíresült belső-erzsébetvárosi vendéglátóhelyek. Az Otthon Centrum megvizsgálta, milyen hatással lett volna a változás a környék ingatlanpiacára.

Az elmúlt 5 évben a belvárosi lakások ára a legdrágább belbudai városnegyedek árszintjére emelkedett. Az árak öt év alatt gyakorlatilag megduplázódtak. A legnagyobb mértékben a VII. kerületben nőttek, ahol az öt évvel ezelőtti átlagár 227 százalékáért lehetett lakást vásárolni tavaly. A lakásárak növekedését az alacsony hozamkörnyezetben felértékelődő lakás-befektetési lehetőség és az olcsó hitelek miatt felerősödött kereslet mozgatta.

Városrészek átlagárának változása 2013-2017 (Forrás: Otthon Centrum)

Mi lenne, ha a bulinegyed bezárna?

Az Otthon Centrum szerint a népszavazás bármilyen eredménnyel zárult volna, lényegesen nem csökkenne a környék szálláshelyeinek száma, tehát önmagában ez nem rontaná drasztikusan a lakásukat bérbeadó tulajdonosok pozícióját. Ha a többség a zárva tartásra szavazott volna, az főleg az üzlethelyiségek bérleti díjára és bérbeadhatóságára hatott volna. Azonban, egy ilyen döntés nyomán nem várható, hogy a következő egy-két évben drasztikus áresés következzen be Belső Erzsébetváros lakáspiacán. A lakásárak növekedése mögött eddig is elsősorban a szálláshely-kiadó befektetők támasztotta kereslet volt. A növekvő lakásárak és az elszaporodó lakás-hotelek egymás közti versenye miatt azonban a néhány évvel korábbihoz képest csökkenő hozamszint már tavaly is érezhetően lanyhább érdeklődést váltott ki a belső városrészek iránt.

Az Otthon Centrum által megkötött tranzakciók azt mutatják, hogy a korábbi évekhez képest már egy ideje az egyensúlyi helyzet felé közeledik a belvárosi lakáspiac, így a VII kerület is. A nagy árváltozás 2014 és 2016 között zajlott Erzsébetvárosban, 2016-2017-ben már enyhült az áremelkedés lendülete, és a tranzakciók is folyamatosan csökkentek, függetlenül a bulinegyedről szóló vitától. A következő egy-két évben jóval kisebb árnövekedésre lehet számítani, mint eddig. 2018-ban az Otthon Centrum szerint ez a VII. kerületben 8-10%-os lehet.

Mivel marad a jelenlegi helyzet a bulinegyedben, a már kialakulóban lévő egyensúlyi helyzet nem fog változni. Ha a többség a „bezárás” mellett döntött volna, úgy, Budapest egy fontos turisztikai célpontját veszíthette volna el.

Ez akár a vendégforgalom egy szegmensét is visszavetheti átmenetileg és a szórakozóhelyek várhatóan más kerületekbe helyezik át a székhelyüket – lehet, hogy ez hoz új  lendületet az ún. „rozsdazóna” területei iránt.  De a VII. kerület kiemelten népszerű, a különféle szálláshely portálokon hirdetett lakások jó része ma sem a szűken vett „bulinegyedben” található, hanem a szomszédos kerületekben, illetve Középső-Erzsébetvárosban, sőt kisebb részben a budai Duna part mentén. A hosszú távú bérlet szempontjából a városközpont közelsége mellett a nagyobb egyetemi centrumok és általában a jó tömegközlekedési kapcsolatok fontosak.

Befektetésnek veszik a budapesti lakásokat

10-ből 4 lakást befektetési célból vesznek Budapesten, az FHB Index Lakásárprognózisa szerint egyelőre nem valószínű, hogy csökkennének a lakás- és albérletárak, mivel a lakáshiány továbbra is növekszik, és a rövidtávú lakáskiadás (Airbnb) is jó üzlet. A lakáspiacba való beszállást az alacsony kamatok mellett az teszi vonzóvá a befektetők számára, hogy az elmúlt években a kereslet növekedése miatt jelentősen megnőttek az albérletárak, és a rövidtávú lakáskiadás (Airbnb) piaca is jövedelmező lehetőséget jelent a számukra. Ma ezért az ingatlanbefektetések produkálják az alacsony kockázat mellett elérhető legmagasabb hozamot.

Várhatóan ugyanakkor mérséklődni fog a befektetési célú lakásvásárlások száma, egyúttal a lakásárak növekedése, mivel az albérletpiac egyre inkább telítődik. A 2008-as válság óta népszerűvé vált, hogy a készpénzes megtakarításokat sokan albérletként kiadott lakásba fektessék, a közelmúltban viszont a megtakarítások nagyobb arányát fektették részvényekbe és más pénzügyi eszközökbe – a 2015-ös csúcshoz képest csökken azoknak a száma, akik a megtakarításukat ingatlanba fektetik. Ugyanakkor a FHB szerint ingatlanba fektetni továbbra is igen biztonságos befektetést jelent.

Mindezeknek a folyamatoknak az albérlői oldal nem örülhet: nemcsak, hogy az albérletek átlagos ára egyre magasabb, az átlagot jelentős részben az növeli, hogy, legalábbis Budapesten egyre inkább eltűnnek a megfizethető árú albérletek. Az Ingatlan.hu adatai szerint tavaly a lakáshirdetések 33 százaléka reklámozott havi 100 ezer forintnál olcsóbb lakást, idén januárban ez az arány csak 19 százalék volt.