Venni vagy bérelni éri meg jobban?
Az emberek többségét nem zavarja a lakásárak emelkedése, sőt, sokan további drágulásra számítanak. Egy friss felmérésben a megkérdezettek közel fele tervezi, hogy a közeljövőben ingatlant vásárol, de a CSOK-ot csak 7% szeretné igénybe venni.
Tavaly a használt lakások fajlagos átlagára 11,6, az új építésűeké 6,7%-kal nőtt 2014-hez képest, 2016-ban tovább nőttek az árak. Ami a bérleti díjakat illeti, országosan 5-20%-kal nőttek az árak a tavalyi év átlagához képest – derül ki az Otthon Centrum adataiból. A lakásárak és bérleti díjak növekedésének számos következménye van a lakosságra nézve. A Genertel 2000 főt kérdezett meg az ingatlanpiaci változások hatásairól.
A többséget nem zavarja
A lakáspiacon tapasztalható árnövekedést természetesen a megkérdezettek is észlelik és 72%-uk azt is gondolja, hogy 2016-ban folytatódik az árak emelkedése. Sőt! Közel 60% véli úgy, hogy az új lakás értékesítés áfájának 27-ről 5%-ra csökkenése sem eredményezi az ingatlan árak csökkenését; szerintük nem lesz semmilyen hatással a lakásárakra.
Az ingatlan árak emelkedése ugyanakkor csak a megkérdezettek harmadát „aggasztja”, vélhetően amiatt, mert 40% biztosan nem vesz ingatlant idén, 16% bizonytalan volt ez ügyben, tehát még nem hoztak döntést, csak 44% tervez lakásvásárlást. A válaszadók 18%-a úgy véli, hogy jól jár a lakásárak növekedésével, ez az a réteg, akik árulják az ingatlanjukat és remélik, hogy a magas ár ellenére is tudnak vevőt találni.
Tudnivalók bérbeadóknak és bérlőknek
A bérbeadók általában 2-3 havi kauciót szoktak kérni. Javasolt írásos szerződést kötni, ebben tisztázni, mire használható fel az összeg (elmaradt bérleti díj, rezsi). A bérbeadók számára fontos, hogy bármire használják fel a kauciót, azt vissza kell pótolni. Ennek elmaradása súlyos szerződésszeg. Nem jellemző, hogy kamatot fizetne a bérbeadó a kaució összegére.
Egy másik fájó pont a rezsi. Ez a bérleti díjon felül fizetendő. Az elszámolási vitákat elkerülendő lehetőség van a közüzemi szolgáltatások mérőóráinak bérlőre történő átírására. Ez esetben a bérlő nem tud tartozást felhalmozni a bérbeadó kontójára, illetve a szolgáltatónak a bérlőtől kell behajtani a tartozást, nem a tulajdonostól.
A bérleti szerződést egyre többször foglalják közjegyzői okiratba, aminek a költsége legtöbbször a bérlőt terheli. Így vitás esetben nem kell a bíróságra menni, azonnal kiköltöztethető a bérlő. A szerződés térjen ki minden részletre, természetesen a hatály, a szerződés felmondás lehetősége, a felmondási idő, a szerződésszegés, a bérleti díj, egyéb jogok és kötelezettségek.
Adózás tekintetében a bérlőt nem terheli semmilyen kötelezettség. A bérbeadó magánszemély kétféle módot választhat: kér-e adószámot vagy sem. Ennek akkor van jelentősége, ha ÁFÁ-val akarja bérbe adni a lakását, de egyetemisták esetében ez nem annyira életszerű, hiszen a bérlő nem ÁFA-visszaigénylő. Nem kötelező az adószám, és be sem kell jelenteni előzetesen, ha valaki bérbe kívánja adni az ingatlanát. Az adó kiszámításához a jövedelmet kell meghatározni. Ez is kétféleképpen történhet. Ha van igazolható költsége, akkor azt levonhatja a bevételből, és az lesz a jövedelme. Ha nincs számlával igazolható költsége, akkor 10%-os költséghányadot választhat, ezt semmivel nem kell igazolni, azaz a jövedelem a bevétel 90%-a.
Kétféle adót kell fizetni: SzJA 15% és EHO 14%, de itt vannak speciális szabályok: ha a jövedelem nem éri el az éves 1,000,000 Ft-ot, akkor nem kell megfizetni az EHO-t. Ha eléri az 1,000,000 Ft-ot, akkor a teljes összeg, azaz nem csak a millión felüli rész után kell a 14%-ot megfizetni. Ha fizet EHO-t, akkor azt maximum évi 450,000 Ft-ig kell megfizetni. A 450,000 Ft-os összegbe több minden beleszámít (pl: munkabérből levont egészség biztosítási járulék meghatározott része, osztalék után fizetett EHO stb.) Ha több ingatlan ad bérbe, akkor azok a jövedelem számítás szempontjából összeadódnak.
A bérbeadásból származó jövedelem az összevont jövedelem része, itt lehet érvényesíteni a családi és egyéb adókedvezményeket.
Lakásbefektetés igen!
A magyarok 71%-a vásárolna ingatlant befektetési céllal, ha lehetősége lenne rá, 17% nemmel válaszolt, 12% pedig nem tudta eldönteni.
Ezzel némileg összhangban vannak a megtakarítási szokásaik; hiszen a megkérdezettek 52%-a állította, hogy 10.000 vagy akár 20.000 forintot is félre tesz havonta – vélhetően lakásvásárlási szándék állhat e mögött. 18% mindössze 5000 forintot tud megspórolni, míg 30% semmit se.
Roham várható az albérletekért
Az ingatlanok áremelkedését követi a bérleti díjak növekedése is. Országosan 5-20%-kal nőttek az árak a tavalyi év átlagához képest. Ennél nagyobb mértékű -akár 30-40%-os- növekedés Budapest külső és olcsóbb pesti kerületeiben volt jellemző, továbbá Miskolcon, és Sopronban. Nem volt növekedés Budapest 5. és 6. kerületében (ahol eleve az átlagnál magasabb árak jellemzőek) továbbá néhány egyetemi városban, így Győrben, Szegeden és Pécsett. Ez azt is mutatja, hogy nincs egyértelmű összefüggés abban a tekintetben, hogy az olcsóbb területeken nőnek jobban az árak.
A fajlagos bérleti díjak mutatják, hogy jellemzően a kedvelt, magas presztízsnek örvendő budai és pesti belső kerületekben drágább lakást bérelni. Ha a bérelt lakások átlagos alapterületét is figyelembe vesszük, más sorrend alakul ki: a fajlagosan olcsónak tűnő, de nagyobb alapterületű társasházi lakásokért, családi házakért összességében többet kell fizetni. Ily módon a külső pesti 16. kerület „előzi” a 9. kerületet, illetve a 3. kerület a felkapott belső pesti kerületekkel vetekedő díjszinten van (a bérleti tranzakciók átlaga tekintetében).
A legtöbb bérelt lakás 60-70 négyzetméteres, vagy ennél kisebb volt idén, és ebben nincs nagy különbség a főváros és a vidéki városok tekintetében. Ugyanakkor, míg Budapesten az átlagos méretű lakásért 140 ezer forintot fizetnek, ennél jóval kedvezőbben lehet lakást bérelni Tatán, Győrben vagy Kecskeméten. A legkedvezőbb bérleti díjak az átlagos lakásméret alapján Pécsett, Nyíregyházán és Miskolcon voltak az elmúlt félévben ahol 60-70 ezer forintért lehetett albérletet találni, de a Debrecenben bérbe adott átlagosan 60 négyzetméteres lakásokért átlagosan 91 ezer forintot fizetnek havonta.
Egyetemisták figyelem!
Egyetemistáknak fontos tudni, hogy a fővárosban a belvárosi kislakások gyorsan elkelnek és a piacon egyre inkább a 80-100 m2-es kiadó lakások fognak dominálni, tehát akár több diák összefogva jobban járhat a bérleti piacon. Annál is inkább, mert a legtöbb albérletért Budapesten minimum 100 ezer forintot kell fizetni (és ez a vidéki városokban sem sokkal olcsóbb).
A vidéki városokban a piac szűkösebb, mint a fővárosi és az egyetemi központokra korlátozódik. Itt a fajlagos árak a fővárosi értéknél jóval olcsóbbak, de a kiadó lakások jellemzően nagyobb alapterülete mérsékli a bérleti díj különbségeit a főváros és vidéki nagyvárosok között.
Lakásbérlés helyett Budapesten és vidéken is jellemző a befektetési célú vásárlás, hiszen amellett, hogy a betéti kamatok is rekord mélységben vannak, az elmúlt két év lakáspiaci élénkülésének meghatározó szereplői voltak azok a kisbefektetők, akik megtakarításaikat lakásba fektették.
