Itt éri meg lakást venni befektetési céllal
Ismét jó befektetés a lakásvásárlás. Hosszú távú bérbeadásnál a megtérülés szempontjából azok a kerületek és városok a legvonzóbbak, ahol magas albérleti díjak és értéknövekedés mellett lehet kedvező áron lakást venni - derül ki az Otthon Centrum friss elemzéséből.
Budapesten többek között az V., VI., VII., VIII. és IX. kerület, míg vidéken Debrecen, Kecskemét és Sopron mellett Szolnok és Tatabánya is versenyképes hozammal kecsegteti a lakásbefektetőket.
Kapcsolódó cikkeink:
Így lehet két hét alatt eladni egy ingatlant
Luxuskörnyékek - itt nem ritka a hétszámjegyű négyzetméterár
A lakás befektetésként két módon termel hozamot: egyrészt a megvásárolt használt vagy új lakás értéknövekedése, másrészt a bérbeadással megszerezhető bevétel alapján számítható a megtérülése. A havi átlagos bérleti díjakkal számított és éves jövedelemadóval csökkentett bevétel, illetve az átlagos négyzetméterárral kalkulált vételár alapján számított lakásbérleti hozamok 3-10% között vannak.
Ha az értéknövekedést is figyelembe vesszük Budapest belső részén 9,5-13% hozamok érhetők el (az V., a VI., a VII., a VIII., a IX. kerületben), a külső kerületekben 10% feletti hozammal számolhatunk (pl. a X. vagy a XVIII. kerületben). Közel 9% a hozam az új lakásprojektek legtöbbjével rendelkező XI. és XIII. kerületben, illetve a szintén kedvelt XIV. kerületben is. Lakásbérlet szempontjából a tömegközlekedéssel is jól feltárt, rendezett városrészek a legalkalmasabbak, különösen, ha felsőoktatási intézmények és a fontosabb munkahelyi övezetek jól elérhetőek.
A vidéki városokban az értéknövekedéssel korrigált hozam a vizsgált városok közül Győr kivételével mindenütt 10% feletti. Debrecen, Kecskemét, Miskolc, Pécs mellett Szolnok, vagy Tatabánya – általában az új munkahelyek miatt vonzó vidéki városok – jó célpontja a befektetőknek.
Jelentősen növekszik az érték
Panelt Debrecenben, Kecskeméten és Tatabányán is érdemes venni, az Otthon Centrum által megkötött adás-vételi és bérleti szerződések alapján akár 15%-os hozam is elérhető. Mivel Budapesten jellemzően drágábbak a panellakások (a vidéki városokban 250 ezres négyzetméterár kimagaslónak számít, Budapesten 300 ezer alatt alig találunk eladó panelt), a hozamok némileg alacsonyabbak, de a X. kerület és Csepel lakótelepein a vidéki városokéhoz hasonló hozammal számolhatunk. Ezekben a városrészekben azonban fontos a helyismeret, aki nem akar kockáztatni, az 10% feletti hozamot érhet el Óbudán, Kelenföldön vagy Zuglóban is.
A lakásárak növekedése már rövid távon is jelentős nyereséget hozott a befektetőknek. A KSH országos adatai szerint 2014 II. negyedévétől napjainkig minden negyedévben 8-17%-al nőtt az átlagos lakásár az előző év azonos időszakához képest. Az Otthon Centrum szerint az országos átlagnál lényegesen magasabb árnövekedés volt mérhető a fővárosban és a megyei jogú városok jó részében.
Három év alatt 50%-os vagy ezt meghaladó mértékben nőttek Budapest belvárosában a téglaépítésű társasházi lakások átlagárai az V., a VII. és a IX. kerületben. A külső kerületek között kiemelkedő árnövekedés volt a IV., a X., a XV., a XVIII. és a XIX. kerületben, de nem panaszkodhatott az sem, aki az eleve magas átlagárszinten indult XI., XII., vagy XIII. kerületben adott el lakást az év végén, hiszen ezekben a kerületekben és bő 30%-kal magasabb volt az átlagár, mint két évvel azelőtt.
Az épülő projekt is jó pénz
Aki időben beszáll és új építésű lakást vesz, akár egy-másfél év leforgása alatt 10-30% értéknövekedést realizálhat új otthonával, ha valakinek (magasabb áron) átadja a lakás megvásárlásának jogát. Az adás-vételi szerződés nem változik, a fejlesztő az eredetileg szerződött áron és feltételekkel adja az ingatlant, az új vevő az eredeti helyébe lép, a projekt elején szerződött ár és az aktuális árszint közötti különbözet az eredeti vevőt illeti.
Egy 25 milliós ingatlan esetében, ha csak 10%-kal nő a vételár a projekt meghirdetése és befejezése között (+2,5 millió Ft) és az induláskor fizetett foglaló és első részletfizetés a teljes vételár 20 százaléka, akkor gyakorlatilag 5 millió Ft befektetéssel másfél év alatt 2,5 millió profit realizálható. Egy ilyen rövidtávú befektetési stratégia, bár szép hozammal kecsegtet, kockázatos: ha mégsem emelkedik az ár, esetleg pont arra a lakásra nincs másik vevő, akkor – amennyiben a vételár többi részét nem tudja kifizetni – a befizetett pénzének búcsút mondhat a vevő.
