2017. szeptember 23. szombat
Tekla és Lina napja

Ezek a leginkább értékálló kerületek

A válság elmúltával meglódult az ingatlanpiac, de az ország egyes régiói között eltérő mértékben. Néhány helyen már szinte a válság előtti éveket idézte a forgalom, az árak pedig akár meg is haladták a 10 évvel ezelőtti értéket. Eláruljuk, melyek a leginkább válságálló városok és kerületek.

8975.jpgA 2007/2008-2016-os időszakban a fővárosi társasházi lakások négyzetméterárai 5-30%-kal csökkentek a válság hatására. A leginkább válságállónak a XI. és a XIII. bizonyult, itt volt a legkisebb, átlagosan 5%-os az árcsökkenés mértéke. Ennek oka egyrészt az, hogy kedvező fekvésük, infrastruktúrájuk, kiváló tömegközlekedés, bevásárlóközpontok, jelentős zöldövezetének köszönhetően sokakat vonzanak. Folyamatosan nagyobb a kereslet, mint a kínálat, nem véletlen, hogy az újépítésű ingatlanok döntő többsége is ebben a két kerületben épül az Otthon Centrum adatai szerint.

 

 

Korábbi cikkeink a témával kapcsolatbanITT, katt IDE, nézze meg EZT is!

Ezzel szemben a IV. XVI. és XXII. kerületekben 25-30%-os csökkenést mértek az árakban. Az árak csökkenése 2010 körül megállt, majd stagnálás és fokozatos növekedés volt tapasztalható 2014-től. Az árak az azóta eltelt időszak alatt másfél-kétszeresére nőttek. A legkisebb mértékű emelkedés a külső pesti kerületekben volt érzékelhető. A XVI. XVIII. XX. kerületekben az elmúlt tíz évben tapasztalt legalacsonyabb árszintről mára másfélszeresére nőttek a fajlagos lakásárak. Ezzel szemben a belvárosban, az V. VII. VIII. IX. kerületekben, a hagyományos tégla építésű társasházi lakások fajlagos átlagára megduplázódott.

 

Paneltől a családi házig 

A panel sem olcsóbb

Az ingatlanpiac 2014-es meglódulása és 2017 év eleje között mintegy megduplázódott a Duna House panel lakásár indexének értéke. Az index a legfrissebb adatok alapján elérte nominál értéken a 148 százalékpontot, reál értéken mérve pedig 116 százalékponton áll. A vizsgálatba a 10 legnagyobb és legjelentősebb lakótelep közül öt helyen haladta meg a négyzetméterár a 300 000 forintos szintet. Ezek közül is kiemelkedik a Gazdagréti lakótelep 368 000 forint átlag négyzetméter árával, melyet a Bécsi úti lakótelep követ 338 000 forinttal. Ez a két helyszín már 2013-ban is a legmagasabb négyzetméter árakkal rendelkezett, ám a négyes metró megépülésével és a fonódó villamossal még kedvezőbb helyzetbe kerültek. Legolcsóbban az Újhegyi és a Havanna lakótelepen vásárolhatunk panelt, ahol az átlagos négyzetméter ár jelenleg sem haladja meg a 250 000 forintot. Ez a két lakótelep már 2013-ban is a legolcsóbb volt. 

A panellakásoknál 15-25%-kal estek vissza az árak a 2007/2008-2016-os időszakban. A tégla lakásokhoz hasonlóan a XI. és XIII. kerületi panelárak csökkentek a legkisebb mértékben, de a III. és XIV. kerületben is hasonlóan alakult az árváltozás. A többi külső pesti kerületekben viszont 25% körüli árcsökkenés történt a válság éveiben. A legnagyobb mértékű, 30%-os visszaesés Csepelen, a XXI. kerületben volt.

 

A családi házak esetében nagyobb mértékű, 15-50%-os árcsökkenés volt tapasztalható 2008 után. A válság elmúltával, a társasházi lakásokhoz képest kisebb mértékben történt meg az árak korrekciója ebben a szegmensben. A legkisebb mértékű visszaesés a XVII. kerületben történt, melyre magyarázat, hogy a válság előtti árszint itt volt az egyik legalacsonyabb. A kerületek többségében 30-40%-kal esett vissza a családi házak fajlagos ára. A válság hatására, más lakástípusokhoz képest a családi házak iránti kereslet jelentősen csökkent.

 

2016-ban már válság során mért legalacsonyabb értékekhez képest 15-85%-os áremelkedést mért az Otthon Centrum, ami csak részben magyarázható a kerületek közötti különbséggel, az árváltozásban az összetételhatásnak is szerepe van. Legkisebb mértékben (15%-kal) a XVI. és XXII. kerületek családi házai drágultak. A legnagyobb mértékű, 80%-os áremelkedés pedig a XXIII. kerületben történt, ugyanakkor ebben a kerületben süllyedtek a legalacsonyabb szintre a családi házak árai a válság éveiben.

 

Értékálló debreceni és soproni lakások 

Vidéken a társasházi lakások árai a fővároshoz hasonló mértékben süllyedtek a válság éveiben. A legértékállóbbnak Debrecen és Sopron lakásai bizonyultak, ahol mindössze 5% körüli árcsökkenés történt a válság során, szemben a Tatabányai 35%-os visszaeséssel. A válság során mért legalacsonyabb árakhoz képest számított 20-60%-os áremelkedés elmarad a fővárosban tapasztalt emelkedéstől. A legnagyobb drágulás Szombathelyen volt tapasztalható, míg Pécsett, Szolnokon és Szekszárdon az áremelkedés mértéke nem haladta meg a 30%-t.

 

Árminimum az ingatlanpiac Google-ja.

Első ránézésre csak egy apró házikó ikon a böngésző címsora mellett, ám valójában az egyik leghasznosabb ingatlankeresési találmány. A magyar fejlesztésű  bővítmény egy kattintással telepíthető a Google Chrome vagy Mozilla Firefox böngészőbe. Ezután, ha bármikor ingatlanhirdetésre kattintunk, a bővítmény automatikusan működésbe lép és kijelzi, hogy az adott lakást vagy házat hol hirdetik még – a különbség akár több millió forint is lehet.  Tetemes összeget takaríthatunk meg tehát, ha a különböző portálokon ugyanarra az ingatlanra vonatkozó hirdetések közül megtaláljuk a legjobb ajánlatot. A különbségből akár be is bútorozhatjuk új házunkat, vagy felújíthatjuk a frissen vásárolt lakást.

A panellakások árai 10-35%-kal estek vidéki megyei jogú városainkban. A legkisebb mértékben Debrecen, Győr és Sopron panellakásai csökkentek, míg a 35%-os csökkenés, a téglalakásokhoz hasonlóan szintén Tatabányán volt mérhető. A válságot követő 30-70%-os áremelkedés szintén alacsonyabb a fővároshoz képest. A legkisebb mértékben Szolnokon és Miskolcon emelkedtek az árak, míg a legnagyobb mértékben Sopron és Szombathely lakásai drágultak.

A családi házak lakásárai a válság mélypontjában 10-40%-kal voltak olcsóbbak, mint az azt megelőző időszakban. Debrecen és Sopron bizonyult a legértékállóbbnak. A válság mélypontjától számítva Soproni családi házak árai emelkedtek leginkább (80%-kal).

A tranzakciószámok tekintetében nagyon erős visszaesés volt tapasztalható szinte mindenütt az országban. A piac a legrosszabb évben mindössze 30-60%-ra zsugorodott, az ugyanezen időszak legjobb évéhez képest. A legkisebb arányú visszaesés Debrecenben (59%), Győrben (52%), Szombathelyen (51%) és Sopronban (50%), a fővárosi kerületek közül pedig a XI. és a XIII. kerületben volt tapasztalható (mindkét kerületben 45%). Az arányok drámaiak, de fontos látni, hogy míg Debrecenben a válság előtti évben közel 4000 lakás cserélt gazdát, Győrben pedig mintegy 3000, addig a XI. és a XIII. kerületben is 5100 felett volt a tranzakciószám, a két említett vidéki város lakáspiaca a főváros VII., VIII. kerületéhez hasonló dinamikát mutatott.

 

A válság elmúltával a mélyponthoz képest a legnagyobb mértékben a fővárosi kerületek, különösen a belső kerületek nőttek dinamikusan. Két-két és félszeres számú adásvétel történt a VI., VII. és VIII. kerületben, de a külső kerületekben, így a X., XV., XVI., illetve a XXII. kerületben is kétszeres vagy azt meghaladó volt a tranzakciószám. A legkevésbé dinamikus változás természetesen a leginkább válságálló kerületekben és városokban volt, hiszen itt nem csökkentek olyan mértékben a tranzakciószámok, mint másutt. A XI. kerület, Győr és Sopron érdemelnek említést, míg a lakásépítés szempontjából fontos célterületnek számító IX. és XIII. kerületben már 40% vagy ezt meghaladó volt a tranzakciószám növekedés a válságot követő időszakban.